未经登记的不动产抵押合同并非无效

   司法实践中，时有因当事人不懂法律或是过于相信他人，在订立不动产抵押合同后未到不动产管理部门进行登记而产生纠纷的情况，此时，抵押权人的权益如何维护？

   案例：张某与刘某签订借款合同，合同约定：张某向刘某借款100万元，使用期限为一年，使用期间利率为1分。同时刘某与王某签订抵押合同，该合同约定：为保证将来刘某对张某债权的实现，王某为张某向刘某借款100万元提供房产抵押，该房产作价80万元。上述合同签订后，刘某通过银行向张某汇款100万元，王某将抵押房产的不动产权证书交由刘某保管，但该抵押合同未到不动产登记机关办理抵押登记。还款期限到期后，张某由于生意失败，无力偿还刘某的借款本金及利息。刘某将张某、王某诉至法院，要求张某偿还借款本息，王某在抵押房产价值的范围内（80万元）承担连带清偿责任，要求对抵押的房产变现享有优先受偿权。

   案件审理中，王某抗辩该不动产抵押合同未到有权部门进行登记，根据物权法的规定，其不应承担连带清偿责任，刘某对其房产没有抵押权，亦不享有该房屋变现后的优先受偿权。

   法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项规定，债务人或者第三人有处分权的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物。王某将其拥有处分权的房产为刘某对张某的债权设置抵押权，是抵押权人和抵押人的真实意思表示，符合法律规定，该抵押合同为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑无抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。具体到本案，刘某与张某签订的抵押合同有效，刘某可以主张与王某签订的抵押合同权利，王某应当在签订抵押合同所涉抵押物的价值范围内对刘某对张某的债权承担连带清偿责任。但该合同没有到有权机关办理抵押登记手续，抵押权未设立，所以刘某虽可以要求查封王某的抵押房产，但法院应根据实际情况确定清偿顺序（如有可能存在其他查封、抵押、质押等情况），刘某并不必然享有优先受偿权。

   综上，法院判决支持刘某要求张某偿还借款100万元及利息的主张；支持要求王某在抵押房产价值的范围内（80万元）承担连带清偿责任的主张；驳回了要求对抵押房产享有优先受偿的主张。可见，未经登记的不动产抵押合同并非是废纸一张，在审判实践中，正确运用该类抵押合同，可以更好保障债权人对债权的实现。